Pubblicato su Associazione Geometri Fiscalisti il 7 marzo 2016
Nell’ormai consolidata prassi di semplificare aggiungendo, il Governo include nella Legge 28 dicembre 2015, n. 208 “Legge di Stabilità 2016” numerose specifiche circa la tanto maltrattata IUC (imposta unica comunale) nella realtà una tassa articolata composta da IMU (imposta municipale propria), TaSI (tassa sui servizi indivisibili) e TaRi (tassa sui rifiuti). La novità di quest’anno è l’eliminazione della TaSI sulla prima casa, una sorta di marcia indietro nel percorso intrapreso nel 2011 di imputare ad abitanti e inquilini le spese relative alla gestione dei servizi comuni, scelta determinata probabilmente non dalla pianificazione fiscale, ma dalla necessità di recupero di consenso elettorale.
Il Governo, non pago della confusione generatasi in questi anni ha introdotto altresì numerosi casi particolari, dalla modifica delle esenzioni sui terreni agricoli e addirittura l’abrogazione della neonata IMUS o IMU secondaria, fantomatica tassa appena inventata che già viene cancellata, nonché altre particolarità che si possono trovare ottimamente riepilogate a questo indirizzo http://www.amministrazionicomunali.it/iuc/iuc_2016.php. Con l’eliminazione della TaSi sulle abitazioni principali, il cuneo fiscale tra prima casa e altri immobili aumenta, ma resta comunque importante riuscire a regolare correttamente l’accatastamento degli immobili per non vedersi applicare una tassazione non corrispondente alla realtà del nostro immobile. Nello specifico possiamo trattare casi particolari, soprattutto se riferiti alle abitazioni.
Capita talvolta che una famiglia acquisti un immobile e successivamente un altro adiacente. In passato poteva accadere che, per questioni fiscali, uno venisse acquistato dal marito e l’altro dalla moglie, scelta che garantiva l’esenzione ICI su entrambe le unità giacché era ancora consentita la “doppia agevolazione” successivamente esclusa con l’entrata in vigore dell’IMU. Tali unità adiacenti possono essere unite con una semplice pratica di asseverazione denominata CIL o CILA, secondo la nomenclatura attribuita dalle singole regioni, gli enti che regolano l’attività edilizia; la questione particolare è però relativa alla regolarizzazione catastale, attività che decreterà la fusione ai fini fiscali e la conseguente esenzione IMU. Come sappiamo la procedura DOCFA di accertamento della proprietà immobiliare urbana non consente la trattazione contemporanea di immobili con intestazioni diverse, poiché la procedura burocratica è basata proprio sull’omogeneità di intestazione. Sulle prime potrebbe quindi sembrare impossibile forzare questo limite burocratico e in molti casi viene suggerito di effettuare una permuta o cessione tra i proprietari per uniformare le intestazioni. Se tale procedura può non essere particolarmente onerosa e perfino utile nel caso di coniugi, ben diversa può essere la situazione di proprietari che non condividono legami e che addirittura cedono la loro parte di immobile senza cedere alcun diritto reale, come nel caso della locazione.
È certamente il caso di immobili ad uso commerciale, qualora la grande catena acquisisca più immobili adiacenti con lo scopo di realizzare uno show-room di dimensioni ragguardevoli; come può allineare la pratica catastale alla fusione urbanistica e quindi dare correttamente la fine lavori? Il quesito, seppure poco noto, non è recente e trova risposta nella nota nº 15232 del 21/02/2002 dell’Agenzia del Territorio (al link potete scaricare la nota) con cui viene indicata la procedura corretta per l’accatastamento di un’unità complessa composta da più “porzioni di U.I.” corredata di tutte le informazioni per la realizzazione della stessa. Al termine della procedura avremo tante planimetrie quante sono le porzioni che compongono l’unità immobiliare e una rendita determinata dalla somma delle rendite delle porzioni. Non avremo ovviamente una sola visura catastale a comporre la nostra unità, ma è previsto che l’Agenzia annoti su ciascuna visura la relazione con le altre porzioni in modo da rendere nota la sussistenza del caso particolare. Al termine della procedura catastale avremo quindi una regolare fusione, l’indisponibilità autonoma delle parti, che non potranno più essere trasferite in maniera indipendente, la possibilità di comunicare regolarmente la fine lavori al Comune nel caso di pratiche urbanistiche e soprattutto la corretta esenzione IMU per l’immobile, se abitativo e non ricadente nelle categorie abitative soggette all’applicazione (ovvero categorie A1, A8 e A9).