L'evoluzione delle stime immobiliari

Pubblicato su Associazione Geometri Fiscalisti il 18 novembre 2015

Mi sono recentemente chiesto cosa sia cambiato nella pratica della valutazione immobiliare tecnica negli ultimi decenni, così ho rispolverato il mio vecchio Manuale Cremonese del geometra alla voce Estimo(1). Dopo un sintetico excursus sulla disciplina estimativa, il primo punto di dettaglio riguarda il valore di mercato e il relativo procedimento sintetico comparativo.


Possiamo dire che ancora oggi il metodo comparativo è quello maggiormente utilizzato e anzi abbia, grazie alla nuove tecnologie, raggiunto un livello di precisione e di dettaglio una volta impensabili. Se fino a qualche anno fa l’analisi di mercato doveva essere fatta con conoscenza diretta, raccolta di dati sul campo, richiesta di informazioni alle agenzie, oggi sono disponibili strumenti sintetici di valore assoluto, come l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) tenuto dall’Agenzia delle Entrate e in cui sono comparati i valori unitari di ogni compravendita effettuata in una determinata zona catastale. È chiarificatrice del concetto di valore di mercato, la frase «è il più probabile prezzo che spunterebbe quel bene, qualora fosse messo in vendita»(2).

Il procedimento estimativo, l’attribuzione di un valore, è però qualcosa di più di un’analisi statistica, poiché considera i fattori estrinseci e intrinsechi dell’immobile, per cui l’individuazione di beni simili a quello oggetto di stima è tanto più valevole quanto più accurata. Ne consegue che la diligente azione del perito estimatore deve abbracciare tutti gli aspetti reali e virtuali che riguardano l’immobile. In tempi di rinnovamento tecnologico e di maggiore precisione nella conservazione della documentazione, ha progressivamente acquisito maggior valore l’analisi dei titoli urbanistico-edilizi e delle certificazioni catastali. Il progressivo confronto di banche dati ha portato alla luce numerose imprecisioni e difformità che nel tempo, e nell’ottica di una riduzione della burocrazia generale, vengono allineate. Contemporaneamente la svalutazione del patrimonio immobiliare, dovuta principalmente all’invecchiamento del costruito, soprattutto per gli aspetti tecnologico ed ergonomico-funzionale, ha reso meno rilevanti, ai fini del valore di mercato, le caratteristiche fisiche degli immobili. Lo stato di conservazione è sempre più un generico coefficiente di riduzione generale e sempre meno la valutazione accurata dei fattori che lo compongono, con la conseguenza di rendere omogenei i beni, pertanto sempre più assimilabili al valore economico unitario medio.

Per ovviare alla svalutazione di determinati aspetti della stima si è adottato anche in Italia il concetto di due diligence immobiliare(3), ovvero il processo investigativo volto all’analisi dell’immobile oggetto di stima al fine di certificarne lo stato e le condizioni reali. Il processo di due diligence, viene recepito dalla prassi anglosassone dove l’analisi precontrattuale è certamente più importante e richiesta rispetto all’Italia, paese in cui le tutele sono maggiori sebbene scarsamente comprese dagli acquirenti. Sono recentemente stati stipulati protocolli d’intesa come quello tra ANCI, l’associazione dei comuni italiani, e il Consiglio Nazionale dei Geometri(4), mentre la Cassa Depositi e Prestiti, per aiutare gli enti locali a valorizzare al meglio il patrimonio, ha adottato un sistema di gestione(5) e una piattaforma telematica(6) attraverso cui vengono censiti e pubblicizzati gli immobili destinati ai privati.

L’orientamento fiscale degli ultimi anni è quello di tassare gli immobili in funzione del loro valore reale, il processo di stima illustrato sopra assume un ruolo centrale nella corretta ed equa fiscalizzazione dei beni immobili. Il catasto che nascerà alla fine della tanto agognata e auspicabile riforma, sarà uno strumento potentissimo e allo stesso modo molto sensibile alle oscillazioni. Nonostante la semplificazione di partenza, secondo la quale la valutazione si baserà esclusivamente sui valori medi OMI, potrebbe in futuro essere importante avere a nostre mani un documento di due diligence immobiliare che permetta di dimostrare all’Agenzia delle Entrate in quale maniera il nostro bene si discosta dal valore statistico medio, consentendoci di avere un’interazione diretta con il Fisco volta alla corretta modulazione della pressione fiscale su immobili che, pur essendo ricompresi in determinate aree urbane non corrispondono, per diversi motivi alla media.

Nel corso dell’ultimo decennio, sono nate quindi buone pratiche per la qualificazione delle attività di stima, per un sempre più accurato processo d’analisi tecnologicamente evoluto che pure non dimentichi i dettami fondamentali dell’estimo; resta da vedere se anche in questo paese diventeranno realtà e vedranno la luce gli standard specifici in grado di valorizzare la figura professionale del building surveyor(7) che si occupa proprio degli aspetti di analisi e report immobiliare e che sono alla base di una corretta valutazione del bene e di una ancor più importante regolazione della pressione fiscale immobiliare.

(1) Mario Bongioanni, Manuale Cremonese del geometra, Cremonese, Firenze (1992), sez.120
(2) Giuseppe Carraro Moda, Estimo Professionale, Legislazione Tecnica, Roma (2006,) p. 33
(3) La norma UNI 11588:2014, Valutatore immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza che trae origine dalla Direttiva 2006/48/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, 14 giugno 2006 , relativa all’accesso all’attività degli enti creditizi ed al suo esercizio e dalla Direttiva 2009/111/CE che modifica la precedente
(4) Protocollo d’intesa ANCI CNGeGL CIPAG del 24 settembre 2009
(5) gretacomuni.groma.it è la piattaforma di gestione messa a disposizione dalla Cassa Depositi e Prestiti
(6)
La vetrina dei beni degli enti locali è su www.patrimoniopubblicoitalia.it
(7) L’ente di riferimento internazionale per la figura professionale del building surveyor è l’Inglese RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors