Pubblicato su Associazione Geometri Fiscalisti il 20 ottobre 2014

Non sempre è utile ricorrere alla cessione della nuda proprietà per ottenere capitali, soprattutto in un periodo di contrazione del mercato e se l’usufruttuario è ancora troppo giovane.

L’usufrutto è un diritto reale minore sulla cosa altrui che affonda le origini nel diritto romano e diventa sempre più rilevante nella fiscalità immobiliare di questi anni.

I diritti reali (dal latino res = cosa) ovvero l’usufrutto, l’uso e l’abitazione, l’enfiteusi e le servitù, riguardano particolari diritti che si esercitano esclusivamente sulla cosa d’altri, dissociando il possesso, in quanto facoltà di disporre del bene, dalla proprietà che resta in capo a quello che viene definito “nudo proprietario”.

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Questo diritto serve quindi a garantire i frutti di un bene, come da art. 984 c.c. a qualcuno che non è il proprietario, salva substantia rerum ovvero con l’obbligo di conservare il bene per quando verrà restituito.

Nel diritto italiano l’usufrutto è regolato dal codice civile che definisce la costituzione (art. 978) la durata (art. 979) e il contenuto (art. 981). E’ importante segnalare, circa la durata massima, che se l’usufrutto riguarda persone giuridiche ha un termine massimo di trent’anni, mentre se è a favore di persone fisiche può essere vitalizio, ovviamente fatte salve specifiche diverse.

Una delle possibilità di estinzione, previste dall’articolo 1014 c.c. è quella del “non uso ventennale”, ed è possibile acquisire il diritto di usufrutto anche per usucapione.

L a recente crescita della pressione fiscale sugli immobili, nonché gli importanti oneri di successione, hanno reso sempre più frequente il ricorso all’usufrutto tra familiari. Nella stima dell’usufrutto un riguardo particolare va alle abitazioni principali, ovvero quei beni che non producono frutti e che riducono il vantaggio economico diretto per il detentore del diritto.

Succede di frequente che i genitori acquistino beni immobiliari attribuendo la proprietà direttamente ai figli e riservandosi l’usufrutto vitalizio. Con tale configurazione continueranno a disporre del bene per il resto della loro vita.

Accade però, soprattutto per via della crisi finanziaria ed immobiliare degli ultimi anni, che alcuni pieni proprietari debbano ricorrere alla vendita della nuda proprietà per sopperire ai crescenti costi economici o assistenziali. In tal caso, come in tutti quelli dove viene trasferito il diritto di proprietà separato dal diritto di usufrutto, si rende necessaria la stima del valore di questo diritto reale.

La disciplina attuale per la stima dell’usufrutto fa capo al Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 12 dicembre 2013 con cui è stata rettificata la variazione del saggio legale di interesse dal 2,5% all’attuale 1% e individua dei coefficienti di ragguaglio, nonché la distribuzione proporzionale del diritto di usufrutto e di quello di proprietà sul totale del valore del bene oggetto di stima.

Come noto, l’età dell’usufruttuario incide enormemente sul valore residuo della nuda proprietà, soprattutto se il bene non garantisce una rendita rilevante.

L’usufrutto può essere calcolato partendo da una rendita costante percepita dall’usufruttuario, considerando un valore n che corrisponde all’aspettativa di vita del titolare. Il calcolo può esser effettuato mediante la seguente formula:

U = R [(qⁿ – 1) / (r qⁿ)]

R = rendita r = saggio, attualmente 1% q = 1+r n = durata presunta dell’usufrutto

Il valore dell’usufrutto può altresì essere calcolato partendo dal valore dell’immobile applicando il coefficiente di cui alla precedente tabella 1.

 U = V * c

V = valore immobile c = coefficiente da tabella 1

E’ noto che il valore dell’usufrutto, nel caso di persone fisiche, è inversamente proporzionale all’età del titolare. Il vantaggio economico che ne deriva per il nudo proprietario è pertanto maggiore quanto avanzata è l’età dell’usufruttuario e quindi risulta scarsamente conveniente porre sul mercato, a fini di realizzo immediato, immobili in cui vi sia un diritto di usufrutto a favore di persone che abbiano meno di 70 anni in quanto il valore della sola proprietà sarà inferiore al 60% del valore dell’immobile.

Oltre all’incidenza del coefficiente d’età, non può essere trascurata la condizione attuale del mercato immobiliare che contrae ulteriormente i volumi e i valori e svaluta enormemente le abitazioni.

Pur non trascurando che l’abitazione familiare è caratterizzata da un grande valore affettivo, è ovvio che data la particolare situazione economica e l’aumento vertiginoso della pressione fiscale immobiliareappare difficile, se non in casi di persone con età particolarmente avanzata, pensare oggi ad un proficuo realizzo dalla cessione della nuda proprietà.